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居住用不動産の3,000万円控除~居住の用に供しているかの判定~

居住用不動産を売った場合の3,000万円控除~居住の用に供しているかの判定

居住用不動産の譲渡の特例を使うためには、もちろん譲渡する財産が居住用不動産であったことが必要になります。
居住用の家屋に該当するか否かの判定の基準となるのは以下のような要件です。

要件
①一時的な利用を目的としている家屋でないこと。
②家屋所有者の生活の拠点として利用している家屋であること
③次に掲げる家屋は居住用家屋に該当しません
(ア)3,000万円控除の特例の適用を受ける目的のみで入居したと認められる家屋
(イ)居住用家屋の改築期間中や新築期間中だけの仮住まいである家屋
(ウ)別荘など趣味や娯楽目的の家屋

生活の拠点としているかの判定は、生活状況(電気代、水道代等生活インフラの使用状況、場合によっては勤務先からの通勤手当の支給状況なども確認します。)や設備の状況などを勘案して判定が行われます。
住民票を移しているからそれでいいというわけではないので注意してください。逆に言うと実際の住所と住民票の住所が異なる場合でもこの規定の適用を受けることができます。その場合には公共料金の領収書や郵便物などの写しを添付して、そこが生活の本拠であったことを証明することとなります。
居住の用に供していたかの判定について下記のようなご質問をよく受けます。

転勤、転地療養のため単身離れて別の家屋に居住している場合

転勤や転地療養のため配偶者や家族と離れ、単身で別の家屋に居住している場合であっても、それらの事情が解消した後に配偶者が居住している家屋に戻ることとなる場合には、配偶者が居住している家屋はその者にとっての居住用家屋となります。

老人ホームに入居している場合

最近はこの質問が非常に多いです。高齢化の影響でしょうか。

この特別控除の規定は住まなくなった日から三年後の12月31日までの売却であれば適用可能です。つまり親が老人ホームに入居して3年後の12月31日までの売却であれば特別控除が適用できます。この間に第三者への貸し付けを行っていても適用可能です。
平成28年度の税制改正で創設された相続空き家に係る3,000万円控除の特例が創設されましたが、この特例は被相続人が相続開始の直前においてその家屋に居住していたことが要件になります。そのため相続開始時において老人ホームに入居している場合には適用対象外になってしまいます。相続税との関係もあるためどちらが良いか一概には言えませんが、親が老人ホームに入居後、その家屋に誰も居住しないことが明らかである場合には、生前に譲渡を行った方が3,000万円控除の特例により納税額は安くなります。
ただ親としては…最後は住み慣れた自分の家で迎えたいという思いもあるかと思います。その思いを尊重すると、生きているうちに自宅を売却させるというのはなかなか心情的につらい部分もあります。この場合には転地療養などの場合と関連するようですが、その入居が精神又は身体の障害による介護のための一時的なものであり、その家屋がいつでも戻れるように維持管理がなされていた場合には老人ホームへの入居期間にかかわらず居住用と認めてもらえる可能性があります。
そのご家庭の状況により最善の方法は異なりますので、迷う場合には一度専門家などに相談するのが良いでしょう。

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