居住用不動産を売った場合の3,000万円控除
譲渡所得税の相談で一番多いのは、居住用不動産を売った場合の3,000万円の特別控除です。
居住用不動産を譲渡した場合には、譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除して計算ができるという制度です。
この規定があるおかげで、居住用不動産を譲渡した場合にはあまり税金がかかりません。
計算式は
計算式売却代金ー取得価額ー譲渡費用ー3,000万円＝譲渡所得
適用要件は以下のようなものです。
適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
上記の要件を満たせば、適用を受けることはできますが、この規定の適用を受ける目的のためだけに入居した家屋については適用対象外です。
この規定、要件は緩いのでそんなに難しくないかに見えて実は奥が深いです。
使う方が多い分様々なパターンに遭遇します。
共有の居住用物件を譲渡した場合の3,000万円控除
よくあるのが居住用不動産が共有物件である場合です。
まずポイントは3,000万円という特別控除額は、共有者一人ずつに与えられた控除額だということです。
例を挙げると夫婦で1/2ずつ所有している物件の譲渡で合計6,000万円の譲渡益が発生するとしたら、それぞれの譲渡益は3,000万円ずつであるため特別控除額の範囲内となり、譲渡所得税は発生しないということになるのです。
ただしこんな場合は注意です。
家屋は共有でなく、敷地だけを共有としている場合
この特例は原則として、家屋の所有者がその家屋と敷地を譲渡した場合に受けられる制度です。そのため家屋は夫がすべて所有、敷地は夫婦で共有といった場合には妻の方はこの特例を受けることはできません。しかし次のすべての要件を満たす場合には敷地の所有者もこの特例の適用を受けることができます。
適用要件
(1)敷地と家屋を同時に売ること。
(2)家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
(3)その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。
この場合控除を受けることができる金額は、家屋の所有者と敷地の所有者合わせて3,000万円となります。また控除する順序は家屋の所有者⇒敷地の所有者という順序になります。
下記の例で家屋の売却益が０円、敷地の売却益が夫婦合計で4,000万円発生したとすると、
このような計算になります。
店舗併用住宅の3,000万円控除
建物の1階が商店で、2階が住居となっているようないわゆる店舗併用住宅の場合は特別控除額の計算はどうなるのでしょうか？
この店舗併用住宅を売ったときに、この3,000万円の特別控除の特例を受けることができるのは、店舗併用住宅のうち自分の居住の用に使っていた部分に限られます。なお、居住の用に使っていた部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住の用に使っていたものとしてこの特例を受けることができます。
居住の用に供していた部分は次の算式で計算します。
よく見かけるケースで、廃業をしたのに看板はつけたままで、しかも事業用の道具などを放置したままにしている併用住宅があります。地図にも店舗名が表示されたままだったり….この状況ではいくら廃業して自宅として使っていたと主張しても否認される可能性が出てきます。特別控除の対象になる面積を増やすためにも、事業を廃止したのなら税務署に廃業届をちゃんと提出し、事業用の備品等は片づけ、廃業後は自宅として使用していたとこちらが主張できる根拠が必要になります（居住用のリフォーム、物置にしている、来客用の応接にしている等）。これだけで税額が大きく変わってくる可能性があるので注意しましょう。
